Размышления..
...Является ли риелтор оценщиком недвижимости?
Мне часто приходится отвечать на вопрос: «Вы не могли бы быстро оценить мою недвижимость?». Первое, что хочется сразу сказать, что постановка вопроса глупая.
Вообще, чем больше я углубляюсь в оценку недвижимости, тем больше понимаю, что любая оценка, любая методика оценки, оспорима и субъективна.
Более того, каждая методика оценки применима лишь в контексте задачи. Что ответить простому обывателю, который обратился с вышеупомянутым вопросом?
«Поймите, я могу сказать Вам конъюнктуру рынка и назвать диапазон цены от минимума к максимуму».
Практика показывает, что если взять два одинаковых объекта А и Б, оценить самыми правильными методами, и даже если А получит оценку больше Б, это не означает, что А будет продан дороже Б, при том, что продавать будет один и тот же эксперт.
Следует ли риелтору вообще брать на себя роль оценщика? Скорее нет! Задача риелтора постоянный мониторинг рынка и спроса. Ведь большинство покупателей оценка интересует в контексте «выручить Н-ю сумму денег».
Про сумму денег. Риелторы сегодня часто путают Запрос с Целью клиента. Цель - не деньги выручить в определенном объеме, а решить этими деньгами определенные задачи. Следовательно для решения задачи не всегда следует стараться выжимать максимум из продажи объекта.
Донести столько тонкий момент до продавца сложно. Но я стараюсь это делать.
К сожалению в нашей стране недвижимости действительно придают значение «сакрального капитала». Советское «машина, квартира, дача» содержит в себе два раза упоминание о недвижимости. Постсоветское общество до сих считает недвижимость «надежным активом». Именно поэтому придает такое высокое значение оценке недвижимости.
Интересно посмотреть на оценку домов и квартир в Детройте 20-летней давности. Сомневаюсь, что в Блокадном Ленинграде, кто-то придавал значение месту жительства. Понимаете? Недвижимость как и все другое имеет ценность только в определенных обстоятельствах.
Тем смешнее выглядят аналитики и специалисты оценщики, тем смешнее выглядит строчка в кадастровом документе Россреестра. Результат оценки сильно зависит от сиюминутных обстоятельств. Поэтому цифра является лишь отражением «привлекательности объекта» для покупателей в настоящий момент времени.
Кому будет интересно, что еще год назад ваш объект стоил 8,2 миллиона рублей, если сейчас за него готовы дать не больше 7,5.
Мне важно доносить эту мысль, в контексте одного встречного вопроса клиенту: «В какой срок Вы планируете решить свою Задачу? И когда у Вас будут все необходимые для решения средства?»
Если клиент отвечает - в течении ближайшего квартала, то следует опираться на рыночные данные последнего полугодия (технический анализ), а так же на сиюминутные показатели экономики (фундаментальные факторы).
Но еще раз повторяю, риелтору скорее всего нужно мониторить рынок и спрос, чем брать на себя роль оценщика.
Мне часто приходится отвечать на вопрос: «Вы не могли бы быстро оценить мою недвижимость?». Первое, что хочется сразу сказать, что постановка вопроса глупая.
Вообще, чем больше я углубляюсь в оценку недвижимости, тем больше понимаю, что любая оценка, любая методика оценки, оспорима и субъективна.
Более того, каждая методика оценки применима лишь в контексте задачи. Что ответить простому обывателю, который обратился с вышеупомянутым вопросом?
«Поймите, я могу сказать Вам конъюнктуру рынка и назвать диапазон цены от минимума к максимуму».
Практика показывает, что если взять два одинаковых объекта А и Б, оценить самыми правильными методами, и даже если А получит оценку больше Б, это не означает, что А будет продан дороже Б, при том, что продавать будет один и тот же эксперт.
Следует ли риелтору вообще брать на себя роль оценщика? Скорее нет! Задача риелтора постоянный мониторинг рынка и спроса. Ведь большинство покупателей оценка интересует в контексте «выручить Н-ю сумму денег».
Про сумму денег. Риелторы сегодня часто путают Запрос с Целью клиента. Цель - не деньги выручить в определенном объеме, а решить этими деньгами определенные задачи. Следовательно для решения задачи не всегда следует стараться выжимать максимум из продажи объекта.
Донести столько тонкий момент до продавца сложно. Но я стараюсь это делать.
К сожалению в нашей стране недвижимости действительно придают значение «сакрального капитала». Советское «машина, квартира, дача» содержит в себе два раза упоминание о недвижимости. Постсоветское общество до сих считает недвижимость «надежным активом». Именно поэтому придает такое высокое значение оценке недвижимости.
Интересно посмотреть на оценку домов и квартир в Детройте 20-летней давности. Сомневаюсь, что в Блокадном Ленинграде, кто-то придавал значение месту жительства. Понимаете? Недвижимость как и все другое имеет ценность только в определенных обстоятельствах.
Тем смешнее выглядят аналитики и специалисты оценщики, тем смешнее выглядит строчка в кадастровом документе Россреестра. Результат оценки сильно зависит от сиюминутных обстоятельств. Поэтому цифра является лишь отражением «привлекательности объекта» для покупателей в настоящий момент времени.
Кому будет интересно, что еще год назад ваш объект стоил 8,2 миллиона рублей, если сейчас за него готовы дать не больше 7,5.
Мне важно доносить эту мысль, в контексте одного встречного вопроса клиенту: «В какой срок Вы планируете решить свою Задачу? И когда у Вас будут все необходимые для решения средства?»
Если клиент отвечает - в течении ближайшего квартала, то следует опираться на рыночные данные последнего полугодия (технический анализ), а так же на сиюминутные показатели экономики (фундаментальные факторы).
Но еще раз повторяю, риелтору скорее всего нужно мониторить рынок и спрос, чем брать на себя роль оценщика.